גיבוש הסכמות

לאחר ישיבת הדיירים וההחלטה המשותפת לצעוד יחד אנו נוגעים תחילה בנקודה החשובה ביותר והיא בעלי הנכסים. אנו דואגים להכיר את הדיירים ולגבש סביב כולם הסכמות, בעיקר מול המתלבטים ומול הסרבנים, חשוב מאוד לקרב את כולם, לשבת אחד אחד, גם עם הקרובים של בעלי הנכסים. זה לא פשוט, אך חוסך הרבה זמן בהמשך. רבים טועים וישר רצים לקבל הצעות לפני ששמעו או הקשיבו לכל אחד מבעלי הנכסים והדיירים. זה עלול לגרום לתחושת ניכור וריחוק והרגשת חוסר שקיפות בין הדיירים הפעילים פחות לבין הדיירים הפעילים יותר.

בדיקת מומחים 

במקביל אנו עורכים בדיקות מול מומחים רלוונטיים, אדריכלים, מודד שמאי ושאר מומחים כפי העניין על מנת לקבל מידע ברור כיצד ניתן ונכון לגשת לפרויקט וכיצד ניתן למקסם את התמורות לדיירים באופן המירבי, כמובן שהליווי נעשה ע"י המומחים בתחום הרלוונטי.

עורך דין

לאחר מכן הנציגות יוצאת לסבב עורכי דין וממנה את עוה”ד הכי מתאים עבורם, אפשר שהם יהיו כחלק ממאגר משרדי עורכי הדין שלנו וכמובן שאפשר גם אחרת. בחרנו בקפידה את טובי המשרדים בארץ אשר מציגים רקורד מוכח בתחום.

במידה וכבר מיניתם עורך דין חשוב שהוא יהיה בעל ניסיון רב בתחום ויתרה מכך שיהיה זמין לכל סוגיה משפטית שתעלה בפני כל אחד מהדיירים והוועד. אצלנו עורך הדין מטפל בעניינים המשפטיים נטו ולא בתכנון אדריכלי או בשמאות וכיו"ב.

מהנדס, מפקח

בהמשך נציגות הדיירים ממנה מהנדס – מפקח בניה כדי לגבש יחד את המפרט הטכני למכרז החברות. רצוי שהמפקח יהיה בכיר ובעלי ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית, אנו נתן יד מכוונת בבחירה. רבים לא יודעים זאת, אך תפקידו של מפקח הבניה הוא לא רק בפקוח מטעם הדיירים, אלא להיות גורם מוביל דיירים ולייעץ גם בבחירת החברה המבצעת יחד עם שאר בעלי המקצוע המלווים. אנו דואגים לכך ביחד עם המפקח, לעיתים מינוי המפקח יהיה תוך כדי בחירת היזם ולעיתים קודם לכן.

מכרז דיירים

מרכז ההליך - כשניגשים למכרז התנאי המרכזי הוא, הגעה לרוב המוחלט של הדיירים סביב ההסכמות שגובשו. בתהליך נכון ויסודי חשוב שרוב הדיירים יגיעו מגובשים וחשוב שיהיה הסכמה אמיתית ברורה. רק לאחר שהנציגות והדיירים נסחו את העקרונות המשפטיים ואת הדרישות המסחריות והטכניות, פונים לערוך מכרז. הדיירים פונים לחברות המתאימות (בהתאם לגודל הפרויקט, סוג הפרויקט והאזור בו נערך הפרויקט), ומבקשים הצעות גם מתוך מאגר רחב של חברות שאנו ממליצים וגם מהיכרות של חברות שהדיירים ממליצים.כאמור, היוזמה בידי הדיירים. הגישה המנצחת היא, במקום לקבל הצעות מהחברות, הדיירים הם שפונים אל החברות בדרישות ומבקשים מהן להניח על השולחן הצעות על בסיס התנאים וההסכמות שהוועד והדיירים גיבשו יחד ובעזרת בעלי המקצוע המלווים. דבר חשוב נוסף, הדיירים הם שמקבלים את ההחלטות המהותיות ובאופן שוויוני וברור, לרבות מי תהיה החברה המבצעת של הפרויקט.

שקיפות

כפי הידוע בתחום הפינוי בינוי והתחדשות עירונית נתקלים לא מעט סביב טענות שחלק מהדיירים/החברות/בעלי מקצוע אחרים, אינם מתנהלים בשקיפות. באופן טבעי גם עלינו וגם על בעלי המקצוע המלווים האחרים יש חשש כזה ובצדק רב. מי שמתנהל ישר ונכון מפיג את כל החששות במהירות. הבטחון וההסכמות נרכשים באופן טבעי בהדרגה. מיד עם גיבוש האספה הראשונה יש לפעול למינוי וועד פעולה. על הוועד להיות פעיל, דומיננטי ובעל מודעות לכך שנדרש לפנות שעות רבות לקידום התהליך. מעבר להיותו צינור בין בעלי המקצוע לבין הדיירים על הוועד להפעיל רוח חיובית בכל עת, גם ובעיקר ברגעים קשים בין בעלי הנכסים. בדרך עלולים להיות לא מעט רגרסיות ורגעי משבר ואנו כאן כדי לפתור אותם. שקיפות מלאה בין חברי הוועד והדיירים היא אחת מאבני היסוד של התהליך. כדי להימנע ממצב שבו כל אחד מושך לכיוון אחר וכדי לא להיגרר לוויכוחים מיותרים, חשוב שהוועד וכל אחד מהדיירים יתנהלו בשקיפות המלאה מול כולם בלי יוצא מן הכלל. כמו כן חשוב לדאוג שקבלת כלל ההחלטות תתקבלנה על ידי הוועד וכלל בעלי הנכסים באופן שוויוני. כחברה מקצועית המלווה את הדיירים באופן ניטרלי קל לנו יותר להשרות ביטחון ולהגיע עם כל הדיירים להבנות משותפות.

עמידה בלוחות הזמנים

לאחר החתימה על ההסכמים בין הדיירים לבין החברה שנבחרה יש ירידת מתח וכולם שבים לשגרה, הוועד, הדיירים, המפקח, עורך הדין ושאר בעלי העניין, עסוקים בדברים אחרים. לעומת זאת אנו עומדים על המשמר בכל רגע, חשוב להתמיד ולעקוב אחר לוחות הזמנים של החברה ושל הפרויקט. המעקב כולל את אופן ההתנהלות של כל תהליך הבקשה להיתר ועד תום ביצוע הפרויקט.לא פעם החברה היזמית נתקעת בין גורמי הרישוי ומנצלת את זה כדי להרוויח זמן לטובת תזרים מזומנים עתידי טוב יותר והפרויקט עומד ללא קידום נעשי מול הרשויות ולחברה כאמור יש מניע מדוע לא להתקדם. חשוב להפעיל נקודות ביקורת כדי לוודא שהעיכובים אינם תלויים בחברה ולחשוב יחד כיצד לשחרר את העיכובים מול הרשויות וכיצד ניתן להתקדם במהירות לקבלת ההיתר.

ליווי עד קבלת המפתח

אנו דואגים לפיקוח ובקרה מלאים, עד תום הפרויקט וקבלת המפתח של כל אחד ואחד מבעלי הנכסים.במשך תקופת ההמתנה הממושכת שבין החתימה על ההסכם עם היזם לבין תחילת הבניה, הדיירים והוועד מקבלים דיווחים אודות סטטוס ההתקדמות במוסדות התכנון לקראת החלטת הוועדה ולקראת קבלת ההיתר. בהמשך לאחר קבלת ההיתר ועם תחילת הבניה אנו דואגים מדי חודש להעביר לדיירים ולוועד עדכונים שוטפים אודות התקדמות קצב הבניה והפיקוח מטעם הדיירים עד תום הפרויקט וקבלת המפתח של כל אחד מהדיירים לשביעות רצון כולם.