שאלות ותשובות

מדוע זה חשוב ?
כל פרוייקט מורכב ממכלול שלם של גורמים שצריך לחבר יחד: הדיירים, החברה המלווה, עורך הדין, השמאי כלכלן, אדריכל, המודד, מפקח הבניה, החברות המתחרות, הרשויות ועוד.
מטרתנו העיקרית כחברה המקדמת פרוייקטים היא קודם כל להשיב לדיירים את ההובלה ולחבר את כל הקצוות בתהליך יחד עם הדיירים ובעלי המקצוע המלווים שאנו מספקים לדיירים.
הדיירים מובילים ולא מובלים
להבדיל מפרוייקטים אחרים בהם הדיירים מובלים אחרי היזמים ואחרי ההצעות, אנו דואגים שהדיירים יהיו מובילים כלפי היזמים ולא היזמים יובילו אותם. אנו דואגים שהוועד והדיירים יקבלו לידיהם יד מקצועית מכוונת ויקבלו את כל הכלים הנכונים להתנהל נכון ולנצח.
מהן המטרות

• השליטה וההובלה בידי הדיירים
• חסכון בזמן ובריצות
• סדר וארגון בכל שלבי התהליך
• הדיירים מבטיחים את קבלת מירב התמורות המסחריות והמשפטיות
• הדיירים מתנהלים חלק ללא מחלוקות וללא עיכובים מיותרים

מדוע דיירים פונים אלינו

1. הרצון לדעת יותר ולקבל את התמונה המלאה
2. השאיפה להשיג את מלוא התמורות מול היזמים
3. שגרת החיים העמוסה – חוסר בזמן או אדישות של הדיירים ובעלי הנכסים
4. מחלוקות בין הדיירים ותופעות סרבנות
5. מודעות עצמית של הדיירים להתנהל באופן מקצועי ומסודר יותר
6. הוצאות הליווי מוגשות לחברה המבצעת – הדיירים אינם נדרשים להוציא כסף מכיסם

הדרך האמיתית למקסם את הרווחים של הדיירים
רבים מהדיירים מרגישים חוסר נוחות ולא באמת יודעים כמה תרוויח החברה הבונה על חשבון הזכויות שלהם בבנין.
לכן חשוב להוציא שמאי מקרקעין מקצועי אשר יכין דו”ח אפס יסודי ובזאת יפתרו כל הדילמות. הדיירים יודעים הכל. נגמרו הסודות.
מה זה דו”ח אפס ?
דו”ח האפס מנתח ומכיל נתוני מידע ומציג את הכדאיות הכלכלית של הפרוייקט ואת אחוזי הרווח של היזם. הדו”ח בוחן ומחשב את כל ההוצאות וההכנסות של הפרוייקט בהתאם למודל התכנוני ובהתאם לחישוב הזכויות האופטימלי.
הידע עובר לדיירים
דו”ח האפס מטעם שמאי הדיירים מציג בפניכם את התמונה המלאה. רבים מהדיירים מודים שזה מרגיע אותם לדעת ולהחשף לכל הנתונים המקצועיים ששמורים רק ליזמים.
מה אנו והדיירים עושים
אנו מוציאים שמאי מקרקעין ומספקים דו”ח אפס מקצועי ומדוייק – כל שמאי מקרקעין מטעם הדיירים שאנו מוציאים הוא בעל נסיון רב בנדל”ן ובתמ”א 38 ובפינוי בינוי בפרט. בכך נוצר איזון נכון בין רווחי היזם לבין התמורות המקסימליות עבור הדיירים. לא פעם מתגלה שאחוזי הרווח היזמי חורגים כלפי מעלה וכשהדיירים נחשפים לכך יש את היכולת לדרוש יותר. זוהי למעשה הדרך האמיתית של הדיירים למקסם את הרווחים עד לנקודת האיזון שטובה לכולם.

רוב הפעמים דיירי הדירות אינם מודעים לגודל הדירות האמיתי שלהם מאחר ויש פערים גדולים בין:

1. הארנונה
2. לבין נסח הטאבו
3. לבין תשריט הבית המשותף
4. לבין הבניה שנעשתה בפועל

קורה שלעיתים בכל אחד מהמסמכים השונים מצויין גודל אחר של הדירה ושל הבניין.
לא פעם גם היזמים אינם יודעים את הגדלים האמיתים וזה משחק לטובתם עם מניפולציות שמופעלות בהצעה.
החשיבות של מודד בתמ”א 38/1 חיזוק ותוספות
לא פעם קורה שהדיירים קיבלו הצעות מיזמים אשר לא תאמו בפועל את המציאות. במקרים רבים התמורות שהבטיחו היזמים השונים בממ”ד או במרפסת השתנו פתאום בעקבות המדידה שנערכה לאחר החתימה על החוזה. ואין דבר יותר מתסכל ומסוכן מזה.
שוב, זה קורה בשל הפערים בין התוכניות של הבנין ותשריט הבית המשותף לבין המידות של הבניין בפועל לאחר הבניה.
אנו דואגים להוציא מודד למן ההתחלה ובכך נמנעים מהבטחות שווא ומשברים בהמשך. זוהי הדרך הבטוחה ביותר עבור הדיירים לדעת כמה ניתן לקבל באמת .
החשיבות של מודד במסלול תמ”א 38/2 הריסה ובניה או פינוי בינוי
גם במסלול תמ”א 38/2 הריסה ובניה ובפינוי בינוי אנו דואגים להוציא מודד למן ההתחלה !
גם כאן במקרים לא מעטים הדיירים מקבלים הצעות שונות אשר מתבררות בהמשך כלא נכונות או לא רציניות. ואין יותר גרוע מכך. לא פעם נחשפנו לפער בהצעות של יותר מ 10 מ”ר לכאן או לכאן ובאיזורים המבוקשים ביותר.
מה אנו והדיירים דואגים לעשות בעניין –
כדי שלא כל חברה תזרוק מספר אחר וכדי הבטחות שווא אנו מוציאים מודד עם תחילת תכנון התהליך.
בכך כל החברות מיישרות קו אחד ומגישות הצעות ריאליות וללא מניפולציות. בדרך זו הדיירים יכולים בפעם הראשונה להשוות בין תפוחים לתפוחים ולדעת מי שנותן יותר ומי פחות באמת.
דבר נוסף – כשביצוע המדידות יוצא מטעם הדיירים ולא מטעם היזמים, הדיירים נחשפים לגודל הדירות האמיתי שלהם מבלי שאף יזם יטעה אותם במכוון או שלא במכוון בעניין התמורות במ”ר בדירה החדשה. יש הבדל בין לקבל תוספת של 15 מ”ר על שטח משוער של 68 מ”ר לבין קבלת תוספת של 15 מ”ר על שטח דירה מדודה מטעם הדיירים של 72 מ”ר.

עו”ד הוא חלק מהפאזל – לא יותר
עורך הדין הוא בורג חשוב במערכת, אולם דיירים רבים מצפים שהוא גם יקדם את התהליך וגם יגלה ידע ומעורבות מקצועית ברמה האדריכלית או השמאית.
עורך דין טוב הוא עורך דין והוא חלק מהפאזל, הוא אחראי לפן המשפטי בלבד. הוא אינו שמאי, אינו אדריכל ואינו מקדם הפרוייקט בין הדיירים וקרוביהם.
מעבר לכך, ישנם היום בשוק עשרות ומאות עורכי דין טובים המנוסים בתמ”א ופינוי בינוי ואנו עובדים עם הטובים ביותר. הבעיה היא שמרבית עורכי הדין הטובים עמוסים ולא לכולם יש את הזמן לתת שירות נאות. בפגישת ההיכרות הראשונית עם הדיירים קיים פער גדול בין ההבטחות של עורך הדין לבין המעשים בפועל, רבים מהדיירים מתוסכלים מכך ובצדק .
אנו מחוייבים לשלושה דברים עיקריים :

1. למנות יחד עורך/ עורכת דין בעל נסיון של למעלה מ 50 פרוייקטים בתמ”א 38 ובפינוי בינוי המומלץ בידי אחד הדיירים והמוסכם על הוועד .
2. אנו נדרוש טיפול מהיר ונדאג שעורך הדין יענה על כל שאלה משפטית שיעלו הדיירים וישוב עם תשובות בזמן סביר אשר לא יעלה על 48 שעות.
3. אנו משחררים את עורך הדין מהנטל של להיות השמאי, האדריכל, המהנדס מקדם הפרוייקט והמכרז.

מפקח בניה מנוסה יש למנות לפני כל כניסה למו”מ עם החברות השונות. מה שקורה בדרך כלל זה שבניינים רבים נאלצים לישר קו עם המפרט הטכני שהציגו בפניהם היזמים.
כשאנו מוציאים מפקח מטעם הדיירים משימתו הראשונה היא לדאוג לגיבוש המפרט הטכני מטעם הדיירים והבניין.
למה זה חשוב
ברוב המקרים האינטרסים של היזם ושל הדיירים אינם חופפים ואין לדיירים את הכלים לנהל מו”מ מקצועי מול המפרט של היזם שלא תמיד בנוי לטובת הדיירים.
תפקידו הנוסף של המפקח הוא ללוות ולפקח הנדסית את הבניה של דירות הדיירים ולשמור שהעבודות מבוצעות בהתאם למפרט הטכני ולתוכניות.
עם הוצאת מפקח בנין אנו דואגים לשלושה דברים חיוניים :

1. מפרט טכני בסטנדרטים גבוהים – אנו בונים עבור דיירי הבניין את המפרט הטכני המקיף והמתקדם ביותר בענף.
2. אנו מחוייבים שמפקח הבניה יהיה בעל רקע הנדסי ויבקר את ביצוע העבודות אחת לשבוע עד תום הפרוייקט!
3. אנו מחוייבים שהדיירים והוועד יקבלו דיווחים ועידכונים שוטפים עד תום הבניה.

דיירים רבים אינם מודעים לכך, אבל אתם בעלי הזכויות על הקרקע לא פחות מהחברה המבצעת וגם לכם יש את הזכות להיות מעורבים בפן האדריכלי.
הליווי האדריכלי מטעם הדיירים חשוב כמו יתר בעלי המקצוע בפרוייקט.
מדוע ?
במרבית המקרים האינטרס של היזמים שונה מהאינטרס של הדיירים. החיבור לאדריכל מאפשר לדיירים יכולת השפעה בתוכניות ללא שום מעורבות חיצונית.
מנסיון, היזמים אינם נרתעים מכך, אלא מביעים הערכה סמויה עבור דיירים המודעים לעצמם.
כדי שלדיירים יהיה גיבוי אדריכלי קיימות שתי חלופות :

1. מסלול בסיסי הכרחי – הדיירים מקבלים חוות דעת אדריכלית חיצונית למקסום הזכויות והתמורות שניתן לקבל וללא תלות ביזמים.היעוץ מתיחס גם לתמ”א 38 חיזוק והן לתמ”א 38 במסלול של הריסה ובניה או בפינוי בינוי.
2. מסלול מתקדם – ליווי אדריכלי מלא הכולל תוכניות מלאות של הבניין החדש. הדיירים מקבלים לידם מספר אופציות בכל הנוגע לתכנון והנראות הבניין ללא תלות ביזמים השונים. התוכניות המוסכמות מוגשות על ידם של הדיירים מבעוד מועד והן מהוות חלק בלתי נפרד מהתנאים למכרז שקבעו הדיירים לתחרות בין החברות !

בשני המסלולים הליווי האדריכלי ניתן על ידי משרדי האדריכלים המובילים בתל אביב והמרכז ובעלי נסיון רב ביותר בתמ”א 38 ובפינוי בינוי .

יוצאים כשמוכנים !
כדי לדרוש ולקבל את המירב אנו והדיירים מכינים תיק מכרז דיירים וזאת לאחר שנערכו שיעורי בית מקיפים עם בעלי המקצוע.

1. האדריכל – נתן יעוץ לדיירים או תכנן את התוכניות עם ההרחבות המקסימליות עבור הדיירים.
2. המפקח ההנדסי – הכין יחד עם הדיירים את המפרט הטכני המלא.
3. המודד – ביצע מדידות בשטח הבניין והדיירים קיבלו את התמונה האמיתית המלאה.
4. השמאי – הכין דו”ח אפס והדיירים יודעים מהם אחוזי הרווח היזמי ועד כמה אפשר לסחוט את הלימון.
5. עורך דין – הדין הכין את כל העקרונות המשפטיים הבטוחות והערבויות.
6. הדיירים- הדיירים כולם מגובשים סביב הסכמות משותפות וכולם יודעים מה לדרוש בבטחון ובלב שלם.

המכרז
לאחר כל ההכנות חשוב שהוועד והדיירים יהיו חשופים ויכירו מבחר רב ככל האפשר של חברות טובות ומקצועיות, כל זאת בהתאם לאופי הפרוייקט, לגודל הפרוייקט ובהתאם למיקום הגאוגרפי של הפרוייקט.
כדי לגבות אתכם ואם צריך אנו מכירים למעלה מ 90 חברות בונות. מחברת הבוטיק הקטנה ביותר ועד החברה הבונה הגדולה בארץ כיום. עם הזמן והבדיקות שערכנו גילינו מי טובה יותר ומי פחות.
מומלץ להתרכז בלא יותר מ 3 – 5 הצעות – תחרות – החברות נדרשות ע”י הדיירים לענות על מכלול של שאלות העוסקות ב :
התמורות, הפן האדריכלי, הפן המשפטי ועוד.
דמוקרטיה זה כאן – לאחר כל הניתוחים והפגישות חשוב לדאוג שכל הדיירים יבחרו יחד בחברה הראויה בעיניהם. אנו והדיירים מוודאים שהבחירה תערך בהצבעה שוויונית ובאופן הדמוקרטי ביותר.

דיירים המתלבטים איך להוציא לפועל פרויקט התחדשות עירונית, צריכים לשקול את היתרונות של חברה יזמית השוכרת קבלני משנה – מול חברה שעושה את הכל בעצמה. מדריך שעושה סדר
כניסתם של שחקנים רבים לתחום התמ”א 38 ופינוי בינוי מעלה את השאלה בקרב הדיירים באיזו חברה רצוי לבחור ובאיזו מידה יש לגורמי הליווי את היכולת הראויה לבחון את כל האספקטים.
אחת השאלות המרכזיות היא האם לבחור בחברה שהיא היזמית בלבד או בחברה שהיא היזמית והקבלנית מבצעת יחד. תחילה חשוב שנעיף מבט על הזרמים העיקריים המרכיבים את ענף ההתחדשות העירונית.
הזרם הראשון הן חברות וותיקות בסדרי גודל שונים או קבוצות רכישה אשר מצאו אלטרנטיבה חדשה נוכח ההיצע המדלדל של עתודות הקרקע באזורי הביקוש.
הזרם השני הם קבלני ביצוע מנוסים אשר קיבלו החלטה אסטרטגית להיות גם היזמים בשל השחיקה המתמשכת ברווחיות בתחום הביצוע.
הזרם השלישי הם אנשי עסקים ובעלי מקצועות חופשים רבים אשר נחשפו לפוטנציאל הרווח היזמי וקפצו גם הם על העגלה העמוסה.
היתרונות של חברה יזמית וקבלנית מבצעת

1. חיסכון ביד – יכולת משמעותית להוזיל את עלויות הביצוע, להפחית את הסיכון הכלכלי ויכולת להעניק לדיירים תמורות נוספות.
2. ניהול סיכונים ורווח בפן הקבלני ובפן היזמי . החברה יוצרת כרית ביטחון ויכולת וויסות סיכונים לעיתות משבר אפשרי. קפיצה בעלויות הבניה עלולה להנחית מכה כואבת בפן הקבלני ואילו ירידה חדה במחירי הדירות תפגע בוודאות בפן היזמי .
3. היזום, התכנון, הביצוע, השיווק ועוד מנוהלים בידי גוף אחד – לדיירים יש כתובת אחת ואין בילבול זהויות.
4. ביקורת איכות ומעקב – מאחר והחברה היזמית היא גם המבצעת יש לדיירים את היכולת לבחון את ביצועי הבנייה בפרוייקטים קודמים. זאת בניגוד לפרוייקטים של חברה יזמית בלבד בהם זהות קבלני הביצוע משתנה בין פרויקט למשנהו.
5.  אין צורך במכרז קבלנים – במכרז קבלנים עלולים להיווצר חורים ופרטים שלא נסגרו מראש בין היזם לבין הקבלן המבצע. בכתב הכמויות למשל ובמפרט הטכני הבסיסי עלולים להמצא פרטים רבים הנעלמים מעין היזם. יש אבן נסורה ב 50 ₪ למ”ר ויש אבן נסורה איכותית ב140 ₪ למ”ר. יחי ההבדל הקטן. הבעיה היא שהפרטים הקטנים הללו צפים במהלך העבודות וזה עלול ליצור מתח לא בריא בין היזם לבין הקבלן .
6. סיכוי נמוך לנטישה במהלך הביצוע – היו מקרים בהם קבלן ביצוע שעמד מול חברה יזמית נכנס לקשיים בשל חישוב לא נכון של סך העלויות, נטש את הפרוייקט בעיצומו והותיר את היזם ואת הדיירים חסרי אונים עד למציאת קבלן ביצוע חלופי אחר. כאן החברה היא המבצעת ולכן לא קיים לחץ לזכות במכרז בכל מחיר.
7.  ניצול נקודות תורפה אצל היזם ופגיעה בדיירים – בהמשך לסעיף הקודם יש את הצד השני של המטבע. חברה יזמית בלבד עלולה אף היא ליפול במכרז למלכודת של קבלני הביצוע. יש לא מעט קבלני ביצוע אשר מנצלים את חוסר הידע של היזמים ואת העובדה שפרטים רבים לא נסגרו מראש. כל זה עלול להוביל לפגיעה באיכות הבניה ובמפרט טכני משונמך .

היתרונות בחברה יזמית בלבד –

1. אין ניגוד אינטרסים – יש פיקוח חיצוני של היזם על ביצוע העבודות, קיימת הפרדה בין זרוע הביצוע לבין הזרוע המפקחת. בכך נוצר אינטרס משותף של היזם ושל הדיירים יחד.
2. סיכוי מופחת לפשיטת רגל – זאת בתנאי שההתנהלות הניהולית תקינה ונלקחים בחשבון גורמי סיכון שונים כמו ירידה ניכרת במחירי הדירות.
3. לעיתים התכנון הכללי והתכנון האדריכלי מוגבלים פחות ועפים כיד הדמיון באלמנטים יחודיים שונים. קיים לחץ מתון יותר להפעיל אמצעי חסכון.
4. ניתן לתמרן בין סוגי אופי וטיב של קבלני ביצוע שונים .
5. היזם עם היד על השאלטר ומשלם לקבלן ע”פ קצב התקדמות שלבי הביצוע.
6.  ההפרדה מאפשרת לחברה היזמית להחליף את המבצע בעת משבר מבלי לפשוט רגל .

סיכום
מבלי להכנס לשמות בשנים האחרונות צפינו בחברות שנקלעו לקשיים בשני צידי המתרס.
מה חשוב שנבדוק לפני שמקבלים החלטה במי לבחור :

1. מרכז הכובד – כחלק מהבדיקות לאיתנות פיננסית חשוב מאוד לשים לב היכן עומד מרכז הכובד של החברה והאם הוא מוטה לצד היזמות או לזרוע הביצוע יותר.
2. ראיה כוללת – יש לבדוק את הנסיון של החברה בכל מכלולי הפעילות : שמאות, ניהול תכנון, רישוי, מימון, ערבויות ובטוחות, ביצוע, פיקוח ומעקב, שיווק, פרסום ויכולת מוכחת בניהול קשר טוב וישיר עם הדיירים.
   *חשוב לדעת – הנסיון מהווה יתרון, אך לא תמיד. חברה עתירת פרוייקטים עלולה לגלות שאננות לעומת חברה רעבה אשר תעשה הכל כדי שהפרויקטים הראשונים שהיא בונה יהיו נושאי הדגל.
   אנו כאן כדי למצוא יחד עם הדיירים את האיזון בין חברה עם נסיון לבין המוכנות של חברה לבוא ולהתאמץ עבור הדיירים כאילו היה זה הפרוייקט הדגל הראשון אותו היא מבצעת.

במסגרת פעילותינו אנו נתקלים לא מעט בחשדות על כך שחלק מהדיירים/החברות/ בעלי מקצוע אינם מתנהלים בשקיפות. באופן טבעי על כולם יש פנס גדול ובצדק רב. בסופו של דבר כל מי שמתנהל ישר ונכון מפיג את כל החששות מהר מאוד. הבטחון וההסכמות צריכים להרכש באופן טבעי בהדרגה.
נציגות הוועד – מיד עם גיבוש האספה הראשונה יש לפעול למינוי וועד פעולה. על הוועד להיות :

1. פעיל
2. אסרטיבי וחיובי
3. לפנות את זמנו לקידום התהליך.

מעבר להיותו צינור בין בעלי המקצוע לבין הדיירים על הוועד להפעיל רוח חיובית בכל עת, גם ובעיקר ברגעים קשים בין בעלי הנכסים. בדרך עלולים להיות לא מעט רגרסיות ורגעי משבר ואנו כאן כדי לפתור אותם.
שקיפות – שקיפות מלאה בין חברי הוועד והדיירים היא אחת מאבני היסוד של התהליך. כדי להימנע ממצב שבו כל אחד מושך לכיוון אחר וכדי לא להגרר לוויכוחים מיותרים, חשוב שהוועד וכל אחד מהדיירים יתנהלו בשקיפות המלאה מול כולם בלי יוצא מן הכלל. יש לדאוג שקבלת כל ההחלטות תתקבל על ידי הוועד וכלל בעלי הנכסים באופן שוויוני. כחברה מקדמת קל לנו יותר להשרות ביטחון ולהגיע עם כל הדיירים הבנות משותפות.

לאחר החתימה על ההסכמים חלה רגיעה.
כולם שבים לשגרה: הוועד, הדיירים , המפקח , עורך הדין, כולם עסוקים בדברים אחרים.
עומדים על המשמר כל הזמן – חשוב להתמיד ולעקוב אחר לוחות הזמנים של החברה ושל הפרוייקט. תכלס אף אחד אינו עושה זאת.
המעקב כולל את כל אופן ההתנהלות של כל תהליך הבקשה להיתר ועד תום ביצוע הפרוייקט.
לא פעם החברה היזמית נתקעת בין גורמי הרישוי ומנצלת את זה כדי להרוויח זמן לטובת תזרים מזומנים עתידי טוב יותר. בנתיים הפרוייקט עומד ולחברה יש תירוץ טוב לא להתקדם. חשוב לדעת לעקוב ולהבין שהעיכובים הם אמיתים ובלתי תלוים בחברה וכדאי לחשוב יחד כיצד ניתן לשחרר את הפלונטר.